Nieuws detail

Boete door te late huurbetaling

Veelal is in een huurovereenkomst die betrekking heeft op verhuur van bedrijfsruimte opgenomen dat indien de huurder, na schriftelijke sommatie, gedurende een bepaalde periode nalatig blijft in de nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst, de huurder aan verhuurder, zonder dat ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist, een boete verbeurt voor elke dag dat huurder in gebreke blijft aan zijn verplichting(en) jegens de verhuurder te voldoen.

In veel gevallen wordt daarenboven vaak in de huurovereenkomst opgenomen dat betaling van de huurprijs uiterlijk dient te geschieden op de vervaldata en dat indien de huurder daarmee in gebreke blijft de huurder over de achterstand in de betaling van de huurpenningen aan de verhuurder een boeterente dient te vergoeden van een bepaald percentage.

Indien in een huurovereenkomst vooromschreven bepalingen zijn opgenomen is het evident dat de huurder in beginsel bij het niet (tijdig) voldoen van de huurpenningen een groot financieel risico loopt, omdat hij immers kan worden aangesproken op betaling van de door zijn niet (tijdige) betaling van de huurpenningen verbeurde boete. Bedragen van
€ 250,- of € 500,- per dag zijn niet uitzonderlijk.

Ondanks het feit dat het verbeuren van boeten bij een tekortkoming van de huurder in de huurovereenkomst is opgenomen, wordt door de verhuurder in geval van niet tijdige betaling van de huurpenningen, toch vaak genoegen genomen met het corrigeren van deze tekortkoming. Mogelijk is dat het gevolg van het feit dat vele verhuurders in de veronderstelling verkeren dat de aldus door de huurder verbeurde boete toch vaak door de (kanton)rechter zal worden gematigd. Deze veronderstelling is echter gebaseerd op een misvatting, zo bleek uit een recent arrest van de Hoge Raad.

Geen matiging

In deze zaak heeft de Hoge Raad laten weten dat de disproportionele discrepantie tussen de verbeurde boete en de wettelijke rente over de achterstallige huurbetalingen geen matiging rechtvaardigt. Voor matiging van de verbeurde boete is alleen dan plaats wanneer de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient niet alleen te worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het geding is ingeroepen.

De betaling van de huurpenningen op de derdenrekening van de advocaat van de verhuurder werd niet als bevrijdende betaling aangemerkt, aangezien de daaraan door de huurder verbonden voorwaarden door de verhuurder niet werd aanvaard enerzijds en het inmiddels op de derdenrekening ontvangen bedrag door de verhuurder werd teruggestort anderzijds. Van belang bij betaling van de huurpenningen is bijgevolg dat dit op een zodanige wijze geschiedt dat de verhuurder over het betaalde bedrag ook de vrije beschikking krijgt, behoudens voor het geval de betaling door de verhuurder wordt bekrachtigd of de verhuurder erdoor wordt gebaat.